重要事項説明｜違反した場合の責任と罰則

重要事項説明は宅建業者において最も大事な業務の一つであることは、このサイトをご覧になっている方ならすでに理解していただいていると思います。

同時に、重要事項説明に関するルールに違反してしまった場合の宅建業者の責任はとても重いものとなっているため、宅建業者や宅建士の方には十分に注意していただく必要があります。

そこで今回は、重要事項説明を義務に違反していまった場合の責任と罰則を、民事上の責任と宅建業法上の責任に分けて解説していきます。

民事上の責任

宅建業者が依頼人または取引相手に対して負う調査義務、説明義務は法定重説事項に限られるものではありません。

もしも宅建業者の調査義務、説明義務の範囲内の事項であって、依頼人または取引の相手方の契約意思形成に重要な影響を及ぼす事項を故意または過失により説明しなかった場合は、宅建業者は説明義務違反による債務不履行または不法行為を理由とする損害賠償義務を負うことがあります。

さらに、宅建業者の調査義務、説明義務違反により取引の相手方が売買、交換または賃借の目的を達成することができなくなったときは、取引の相手方は債務不履行を理由とする契約の解除をすることができ、場合によっては詐欺による契約の取消し、または錯誤による契約の取消しの取消し・無効、あるいは消費者契約法による契約の取消しの対象となります。

また、売主業者の場合は種類・品質に関する契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を負う場合もあります。

宅建業法上の責任

宅建業者が過失により重要事項説明を怠った場合は、指示処分または業務停止処分（1年以内）、情状が特に重いときには免許取消処分を受けることがあります。

また、法定重説事項またはそれ以外の事項で、依頼人または取引の相手方の契約意思形成に重要な影響を及ぼす事項について、宅建業者が故意に事実を告げず、または事実でないことを告げた場合には業務停止処分（1年以内）の対象となり、特に情状が重いときには免許取消処分の対象となるほか、2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはこれが併せて科されることもあります。

まとめ

＜民事情の責任＞
・債務不履行を理由とする損害賠償義務
・不法行為を理由とする損害賠償義務
・債務不履行を理由とする契約の解除
・詐欺による契約の取消し
・錯誤による契約の取消しの取消し・無効
・消費者契約法による契約の取消し
・種類・品質に関する契約不適合責任

＜宅建業法上の責任＞
・指示処分
・業務停止処分（1年以内）
・免許取消処分
・2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金

なお、過去の判例には、宅建士ではない従業員が作成して説明した重要事項説明書により買主に損害を与えた事案において、宅建業者に損害賠償責任が認められたケースがあるようです。

もちろん、民事上の責任と宅建業法上の責任は同時に問われる可能性があるということも忘れないでください。