宅建業者は、取引の相手方（売主、貸主を除く）に対して、事前に一定の重要な事項について宅建士に説明させなければならないことになっています。
これを重要事項説明といいますが、この重要事項説明の内容には、宅建業法に定められた必ず説明しなければならない法定の説明事項があります。
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
ここでは、法定の説明事項のうちの「建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存状況」について詳しく解説していきます。
このページでは、宅建業者の重要事項説明のうち、特に宅建業法に明示されている16の項目（法定重説事項）をリストアップしています。 個別の項目に関する詳細については、順次、個別に解説記事をアップしていく予定です。 法定重説事 …
建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存状況（既存建物の売買or交換の場合）
建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存状況については、正式には宅業業法において次のように記されています。
当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
（ロ）設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
建物の建築および維持保全の状況に関する書類（国土交通省令で定めるもの）
保存状況を説明すべき書類（国土交通省令で定めるもの）とは次のようなものです。
- 確認の申請書、確認済証および検査済証
- 建物状況調査結果報告書
- 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
- 定期調査報告書
- 新耐震基準等に適合することを確認できる書類
それぞれ詳しく確認していきましょう。
１．確認の申請書、確認済証および検査済証
住宅が増改築等を行っているもので、新築時以外の確認の申請書、確認済証または検査済証がある場合には、新築時のものに加えてそれらの書類の保存の状況も説明する必要があります。
また、一部の書類がない場合は、その旨を重要事項説明書に記載することとされています。
書類が保存されていない場合はどうなる？
確認済証または検査済証が保存されていない場合であっても、その住宅が建築確認または完了検査を受けたことを証明できるものとして、役所の台帳に記載されている旨を証明する書類が交付され、保存されている場合は、その旨を重要事項説明書に記載して説明することが適切であるとされています。
検査済証の交付を受けていない住宅の場合
検査済証の交付を受けていない住宅の場合においては、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況のためのガイドライン」に基づく法適合状況調査報告書が作成され保存されている場合には、その法適合状況調査報告書が保存されている旨を重要事項説明書に記載し、説明することが適切であるとされています。
検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況のためのガイドライン
平成26年7月に策定されたガイドラインで、既存建築ストックの有効活用や不動産取引の円滑化の観点から、指定確認検査機関等を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法等が示されています。
２．建物状況調査結果報告書
宅建業法で定められている建物状況調査を実施した内容が記載された書類の保存状況について説明する必要があります。
宅建業者は、取引の相手方（売主、貸主を除く）に対して、事前に一定の重要な事項について宅建士に説明させなければならないことになっています。 これを重要事項説明といいますが、この重要事項説明の内容には、宅建業法に定められた必 …
３．既存住宅に係る建設住宅性能評価書
住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、交付された既存住宅に係る建設住宅性能評価書の保存状況について説明する必要があります。
４．定期調査報告書
一定の建築物や昇降機などの建築設備については、建築基準法の基づき定期的に調査宝庫項を行うものとされています。
定期調査報告の対象の住宅等について、過去に複数回の定期調査報告があった場合には、そのうち直近のものに関する書類の保存の状況を説明する必要があります。
また、取引対象物件自体は定期調査報告の対象になっていなくても、昇降機等の建築設備が定期検査報告の対象となっている場合には、その書類の保存の状況についても説明する必要があります。
５．新耐震基準等に適合することを確認できる書類
昭和56年6月1日以降の耐震基準等（新耐震基準）に適合するかどうかを確認する書類のことです。
この基準日以前に新築の工事に着手した建物であるかどうかの判断にあたっては、確認済証または検査済証に記載する確認済証交付年月日の日付をもとに判断することになっています。
確認済証または検査済証がない場合はどうなる？
確認済証または検査済証がない場合は、建物の表題登記をもとに判断することとなっており、その際に居住用の建物（区分所有建物を除く）の場合は、表題登記日が昭和56年12月31日以前であるもの、事業用の区分所有建物の場合は表題登記日が昭和58年5月31日以前であるものについて説明することとされています。
また、家屋課税台帳に建築年月日の記載がある場合についても同様に取り扱うことになっています。
昭和56年5月31日以前に新築の工事に着工している場合
新耐震基準がはじまる前に新築の工事に着工していたとしても、現況検査により劣化事象が確認されない場合で、次の書類のいずれか有効なものがあれば、新耐震基準に適合するものとして扱われます。
- 耐震診断結果報告書 （※建築士の登録番号、記名、押印があるもの）
- 既存住宅に係る建築住宅性能評価書 （※等級0は適合なし）
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
- 住宅の耐震性に関する書類 （※指定検査機関、登録住宅性能評価機関、地方自治体が耐震診断を行い作成した耐震診断結果報告書・耐震基準適合証明書・住宅耐震改修証明書・固定資産税減額証明書・増改築等工事証明書のコピー）
あくまで保存状況に関する説明であることに注意！
書類の保存の状況に関する説明は、あくまで書類の有無を説明するものであって、書類に記載されている内容の説明まで宅建業者に義務付けているのではありませんので誤解のないようにしてください。
書類の有無が判明しない場合
保存状況を説明すべき書類は、売主等に照会し、必要に応じて管理組合や管理業者にも問い合わせたうえでその有無が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになります。
なお、管理組合や管理業者など売主以外の者が書類を保存している場合は、その旨を併せて説明することとされています。
