宅建業者は、取引の相手方（売主、貸主を除く）に対して、事前に一定の重要な事項について宅建士に説明させなければならないことになっています。
これを重要事項説明といいますが、この重要事項説明の内容には、宅建業法に定められた必ず説明しなければならない法定の説明事項があります。
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
ここでは、法定の説明事項のうちの「登記記録に記録された事項」について詳しく解説していきます。
このページでは、宅建業者の重要事項説明のうち、特に宅建業法に明示されている16の項目（法定重説事項）をリストアップしています。 個別の項目に関する詳細については、順次、個別に解説記事をアップしていく予定です。 法定重説事 …
登記記録に記録された事項
「登記記録に記録された事項」とは、具体的には次のような内容のことです。
当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）
さらに詳しくみていくことにしましょう。
登記された権利の種類及び内容
「登記された権利の種類及び内容」は、取引の対象となっている宅地または建物の登記簿上の所有者は誰か、その上には所有権以外の権利で登記されているものがあるか、あるとすればどのような種類の権利か、その権利を有するのは誰なのかなどについて明らかにするためのものです。
この情報によって売主または買主を確認することができ、登記簿上の所有権者でなければ、いかなる権限に基づいて売主あるいは貸主となるのかについて注意を払うことができます。
不動産登記には公信力がないことに注意！
不動産登記には公信力が認められておらず、あくまで実際の所有権がどこにあるのかによって真の所有者が決まり、登記は対抗要件を与えるにすぎません。
よって、登記だけを調べることによって、それが必ずしも十分に業者としての義務を果たしているとは言えないケースもありますので注意が必要です。
公信力とは？
公信力とは、「不動産登記に記載されていることが世間一般に信用できる。」ということです。
日本では不動産登記において公信力が認められていないため、登記名義人を信じて取引した者は保護されないという考え方を採用しています。
借地権付建物および借地権のある宅地の売買等について
宅建業者が借地権付建物の売買等を行う場合においては、借地権の内容について説明することとされています。
- 売買の対象となる借地権付建物が、区分所有物件であるとき、借地権の内容について説明が必要。
- 宅建業者が借地権のある宅地の場合において、その借地権が登記されたものである場合、借地権の内容について説明が必要。
- 宅建業者が借地権のある宅地の場合において、その借地権が登記されていない土地の上に借地権者が登記された建物を所有するときは、借地権の存否および借地権の内容について説明が必要。
- 借地権の登記がなく、宅地上に建物が存在しない場合、宅建業者はその宅地上に借地権の存在を知り得た場合においては、借地権の内容について説明が必要。
借地権付建物の賃貸借の代理まはた媒介について
宅建業者が借地権付建物の賃貸借の代理または媒介を行う場合は、その借地契約の建物賃借人にとっての重要性に鑑み、その建物が借地権付建物である旨および借地権の内容について説明することとされています。
登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名
「登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名」とあるのは、表示の登記しかなく所有権の保存登記がされていない場合を想定しているものです。
表示の登記は所有者に義務付けられているため、すべての不動産について登記されています。したがって、表示の登記しかない場合には、その表題部に所有者として記録されている者が所有権を有すると考えられます。
表題部に記録された所有者の表示は、所有権の保存登記をすれば抹消でき、所有権保存登記は表題部に記録された者またはその相続人あるいは判決により所有権を確認された者しか申請することができないようになっています。
