宅建業者はとにかく消費者保護！取引態様の明示と明示の時期

すでにご存じかもしれませんが、宅建業には宅地建物について宅建業者自らが当事者となって取引を行う場合と、他人のために代理や媒介という方法によって取引を行う場合があります。

これらの取引の方法によって契約内容や報酬が大きく異なることになるため、依頼人にとっては取引がどのような方法で行われるかは重要なポイントになります。

例えば、依頼人が土地の売却を媒介を依頼したつもりであったにも関わらず、宅建業者が勝手に自分に都合の良い値段で買い取ってしまうとか、業者相手の売買のつもりでいたのにいつの間にか相手が変わっていて売買の媒介としての報酬を請求されるなどの事態が起こる可能性があります。

そこで宅建業法では、宅地建物の売買、交換、賃借に関して、事前にその取引態様を明示しなければならないと定めています。

今回は、宅建業者の取引態様の明示と明示の時期について解説していきたいと思います。

取引態様を明示しなければならない取引

宅建業者が取引態様を明示しなければならない取引方法は次の3つの場合です。

例えば、当事者となって直接取引をする場合と代理取引する場合は契約締結権限を有しますが、媒介の場合は契約締結権限はありません。

また、代理と媒介の場合は報酬を請求することができますが、代理と媒介では請求できる報酬の額の最高限度が異なっています。

明示の時期

取引態様の明示は、広告段階と注文を受けたときにしなければなりません。

広告段階における取引態様の明示

広告の時点で媒介するといっておきながら、儲かりそうになると取引態様を売買に変更してしまうなど不明朗な取引行為を行う業者がいると、のちになって消費者とトラブルになる可能性があります。

このため、宅建業者を責任をより明確にして消費者の保護を実現するため広告段階での取引態様の明示義務が定められています。

なお、宅建業界の独自ルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」においても、不動産取引の広告その他の表示において、売主・借主・代理・媒介の別により取引態様を明示しなければならないとされています。

注文を受けたときの取引態様の明示

ここでいう「注文」とは、取引の対象となる宅地建物がある程度特定され、その宅地建物について宅建業者に取引を依頼することとなった時点を指します。

例えば、はじめは漫然と業者に取引を依頼したような場合には、取引の過程で取引物件が具体的に示されたり、注文者の意思が具体的に決まってきた時がこれに当たると解されています。

広告の時点と注文の時点で取引態様が変わった場合はどうなる？

取引の態様は広告段階と注文を受けた時点では変化することは十分に考えられるため、その場合に明示される取引の態様が広告段階と注文を受けた時点で相違することは差し支えないとされています。

また、注文を受けた後に取引態様が変更した場合には、変更後の取引態様を改めて明示しなければなりません。

違反に対する罰則

取引態様の明示義務に違反した者に対しては、監督処分として指示処分、1年以内の期間の業務の全部または一部の停止、情状が重いときには免許取消処分の対象となります。

まとめ

＜取引態様の明示が必要な取引方法＞
・宅建業者自らが当事者となって売買または交換を行う場合
・宅建業者が代理人となって売買、交換または貸借を成立させる場合
・宅建業者が当事者を媒介して売買、交換または賃借を成立させる場合

＜取引態様の明示をすべきタイミング＞
・広告段階
・注文を受けたとき

＜注意点＞
・広告段階と注文時で取引態様が変更していてもOK
・変更の必要が生じた場合はあらためて明示しなければならない。

ぜひ参考にしてみてください。