あなたはわかりますか？宅建業の「代理」と「媒介」の違い。

宅建業には、「代理」と「媒介」という契約方法があります。しかしながら、この二つの違いをしっかりと理解している方は少ないようです。

そこで、今回は宅建業の「代理」と「媒介」の違いについて解説していきたいと思います。

代理とは？

代理というと、「他人の代わりに何かをする。」という程度の認識をされている方がほとんどだと思います。これは決して間違いではありませんが、完璧な答えというわけでもありません。不十分と言った方が適切かもしれません。

法律上の「代理」というのは、「代理人が自己の名で本人に代わって意思表示をし、または相手から意思表示を受け、その法律上の効果が直接本人に帰属する。」という定義が民法において定められています。

かなり噛み砕いていうと、「代理人が本人のために代理人の自由な意思、判断で行った行為は、本人が行ったのと同じとみなす。」といった感じです。

例えば、宅建業免許を取りたいＡが行政書士Ｂを代理人として宅建業免許の申請を依頼したとします。代理人Ｂは自己の意思と判断でもって役所と折衝し、書類を作成して、代理人の名で申請を行います。その後、めでたく免許が交付された場合、この免許はＡが取得することになるということです。

宅建業でいえば、土地を売りたいAが宅建業者Bを代理人として土地の売却を依頼したとします。代理人Bは自己の意思と判断でもって宣伝、募集、交渉をし、代理人の名で契約をします。その結果、Aから購入者へ土地の権利が直接移転されることになります。

媒介とは？

媒介は、「他人間の法律行為の成立に尽力する行為」のことをいいます。

宅建業でいうと、売買契約や賃貸借契約が締結されるように尽力することをいい、一般的には「仲介」とか「あっせん」と表現されることもあります。

例えば、土地を売りたいAから依頼された宅建業者Cが媒介して、土地を買いたい人を探したり、うまく契約に進めるようにサポートやアドバイスをし、Aと購入者の間でうまく契約が締結されるように立ち回ることです。

実務上では、代理よりも媒介の取引形態の方が多く採用されています。

「媒介」は民法に定められていない！？

代理と違って媒介は現在も民法に定められていないどころか、かつてはなんら法律上の規定も存在していませんでした。

そのため、報酬額などをめぐって依頼人とトラブルが生じたり、依頼人が複数の業者に媒介を依頼することで物件の横取りをされる恐れがあった業者同士が不動産の情報を隠そうとする傾向にあり、不動産市場に悪影響を及ぼすなどの問題がありました。

そこで昭和55年の宅建業法改正により、宅建業法の中に媒介契約に関する規制が設けられたというわけです。

双方代理は禁止だが両手媒介は禁止されていない！？

民法においては、 同一人が契約当事者双方のそれぞれの代理人となって代理行為をすること（双方代理）は禁止されています。これは、代理人が本人の利益を犠牲にして自己の利益を図ったり、契約当事者の一方の利益のみを図ったりする恐れがあるからです。

一方、双方の媒介をすることは禁止されていません。これを両手媒介といいます。

例えば、公益財団法人不動産流通センターは次のようなコメントを公開していいます。

ただし、「両手媒介は別件の囲い込み（物件情報を隠すことで売主が売却機会を失う）の元凶となる！」という批判的な意見もあることは知っておいてください。

まとめ

・代理とは、「代理人が本人のために代理人の自由な意思、判断で行った行為は、本人が行ったとみなす。」こと。
・媒介とは、「他人間の法律行為の成立に尽力する行為」のこと。
・代理は民法に定められているが、媒介は民法にはなく、宅建業法において規制されている。
・代理は代理人の名において契約をすることができるが、媒介はできない。
・双方代理は禁止されているが、両手媒介は禁止されていない。

なお、ここでは詳しい解説は省きますが、代理には成立要件というものがあって、他人の代わりにする行為が常に法律上の代理にあたるわけではないということは覚えておいてください。

実務上は媒介を採用することがほとんどだと思いますので、少なくとも媒介については理解をしくようにしてくださいね。